时间过得很快转眼间来到4月初，这天前台接待带着两位先生来到许文强办公室，这俩位先生做了自我介绍高个的姓张c胖子姓王，二位都是江上花园小区的业主大会筹备组成员。

    江上花园小区位于松花江南岸，是和北方豪庭一期项目同一年进户的小区。它拥有10栋32层的高层c业主2600多户个独立二楼物业办公室和一个会所，拥有两层共计1600多个车位的地下车库的现代化小区，当年号称是滨江市最高档的小区。为了和北方豪庭抢客户开始大打广告战，北方豪庭也不干示弱双方你来我往，各种广告c各种似而非的理念和经营手段齐出；生生将广大市民的审美理念提高了一个层次。

    从去年春节开始就传出来业主不满意江上花园小区的物业管理水平，要炒掉现有的物业公司另选好的物业公司来接管。业主和物业公司不断摩擦c经常发生冲突事件，时常传出业主和物业公司对打双双被带进派出所的新闻。

    张先生说明来意：经过近三年的摩擦c双方都很累；这次江上花园小区绝大多数都支持召开业主大会c选举业委会成员，重新选聘物业公司。张王二位就是被派来联系北方豪庭物业公司的，希望北方豪庭物业公司能够前去参加业委会召开的招投标，同一时间还有其他成员去联系另外几个比较有名气的小区物业公司，希望都能参加业委会和社区召开的招投标大会，从而结束这种混乱的状态。

    许文强：“二位我想问一下是什么原因造成现在的局面哪？江上花园的硬件设施不次于我们啊！它的地理位置要比我们还好！”。

    张先生：“这也不都怨物业公司，都是开发商的问题导致的，事情是这样的——”双方聊了能有近一个小时的时间；在许文强作出要想领导汇报这件事情的保证后，张王二位才告辞，哪知道一出门就遇到从外面办事回来的魏经理。双方都认识，这下张王二位又缠着魏经理将事情简单说了一遍，在魏经理也作出向上级汇报的保证后才离开。

    见到许文强质询的目光下，魏经理说：“这二位都是江上花园小区里最能作的业主，我之前曾经在江上花园小区做了一年的项目经理，跟这二位都打过也就熟悉了！”。

    下午上班后魏经理接到云月总经理的电话，让他带着管理层到总公司开会。会议的议题：是否接受江上花园业委会邀请去参加业主大会举办的招投标活动。

    会上云总简单地叙述了江上花园小区要招投票c选聘物业公司的事儿，让大家讨论一下是否去参与一下。

    由于魏经理曾经在江上花园小区做过一年项目经理最有发言权。就由魏经理做了详细的分析——

    当年江上花园凭借优势的地理位置赢得了当时广大购房者的青睐，又凭借迥异于滨江市固有的建筑风格（希腊地中海式建筑风格）赢得了滨江市市民的称赞，一开盘便售完。但随着业主开始入住，楼房的设计理念和建筑质量问题便不断暴露出来：

    1c建筑风格：地中海式开放的室外阳台；对于没有习惯将阳台封闭的外国人来说是很好的休息区，摆一张小桌两把椅子，两个人坐在阳台里看着海景c喝着茶c吹着海风景色很美！但滨江市属于大陆高寒地带，市民习惯将阳台封闭起来。一方面保温效果好c另一方面还可以增加使用面积，于是就有人从进户开始的时候就要将阳台封闭起来。刚开始开发公司c物业公司对此事是持反对意见的，封闭阳台影响楼宇的整体美观，就像在脸上画了一个痦子；二来个人封闭阳台都是凭借个人心思来的，阳台塑窗的款式材质颜色都不一样，就跟调色板一样乱遭遭的。

    当物业公司发现有人家开始封闭阳台就急忙制止其安装c也就和业主产生了冲突，业主以物业公司没有执法权c开发商在售楼时没有在销售合同上约定不允许封闭阳台为理由强行安装；物业公司开始时倒是向有关部门举报了，但是有关部门不愿意介入便要求双方进行协商解决。见政府相关部门的这个态度，业主便底气十足了强行安装，和前来阻止的物业公司的保安就产生纠纷c进而打了起来，双方纷纷报警到公安医院验伤，闹得不亦乐乎!

    后来见真的阻止不了，开发商在下面承包商的挑唆下就提出有条件允许业主自行封闭阳台安装塑窗，条件是到这家承包商哪里消费c由这家公司来统一制作塑窗；理由是保证塑窗款式c颜色c材质都一样。这下业主们都同意了。物业公司是开发商的子公司自然是不得不答应。但是问题又来了：这家公司的报价要比市面上的同类公司高，对此给出的理由是——正规企业不偷工减料c而且有相关质保期保证后期维保。见此解释业主也就认了，多花了一半的钱在这家公司购买塑窗，而其他业主事先就购买了塑窗，而塑窗的款式c颜色c材质和这家公司提供的样品都不一样，这家公司就挑唆开发公司下令让物业公司出面制止c禁止安装。这部分业主不甘心受到损失就和物业公司发生冲突，再次进了派出所；自此这部分业主就成为坚决要求炒掉现有物业公司c重新选聘新物业公司的主要力量。

    事情还没完：原本设计是没有阳台塑窗的；后加的塑窗和原有风格抵触就造成了有些地方安装不便，虽然施工单位都给予处理，但是遗留隐患在后期就显露出来了；业主花高价钱买了大路货，关键是这家公司的塑窗质量也不咋的c小毛病不断，对此的解释是阳台塑窗通病，刚开始维修还是及时的，但是随着时间慢慢推移就越来越不愿意来维修了，好不容易来一次也是糊弄事儿，一直拖到质保期结束就再也不来了。对此业主是有意见的，找不到厂家c开发公司又不管就转而把矛头指向物业公司了；可是这事儿是开发公司和施工单位做的，物业公司也解决不了，这就使矛盾升级了，业主就将责任全都推到物业公司身上，不解决问题就不交物业费。物业公司也不愿意了，你们自己达成的协议c现在出现问题了来找我们了，我们没义务管这事儿！

    2c装修材料上楼时的使用电梯的运费问题：业主在装修时期用电梯运输装修材料，确实有部分业主c装修工人不爱惜电梯，强制将电梯调至专用状态不允许他人使用c超载c材料堆积偏坠c磕碰坏电梯保护板灯饰品等等问题层出不穷。物业公司就以此为由拒绝让装修公司c货运公司免费使用电梯运输货物，要收取运输电费；这笔钱一是没有法律依据二是没有衡量标准c全凭物业公司说了算而且费用还很高，业主不愿意出这笔钱，就不能使用电梯运输装修材料上楼；雇佣人工往上扛的费用更贵，于是又产生了矛盾。最后业主们为了赶时间装修就被迫交了电梯运货费，但等到装修结束后就向相关不门投诉物业公司乱收费，要求相关部门处罚物业公司，而物业公司也向相关部门的负责人进行公关，进而偏袒物业公司至今没有结果。

    3c外贴墙砖脱落问题：当时滨江市还没有在楼宇外墙贴墙砖的习惯，江上花园首开先河。贴上外墙砖楼宇外观是很好看c可是不实用。滨江市地处大陆北方高海拔地区c冬季漫长气温低；这就使外贴墙砖的粘合剂饱受寒冷气温的摧残，从第二个冬季开始就有外墙砖不断脱落了，脱落的墙砖将过往c停留的人员和车辆砸伤c砸坏；业主感到不安全就要去开发商物业公司维修外墙。开发商倒是找施工单位来维修，经过实地测算，维修的费用比重新更换一遍都高。（滨江市高层建筑为了保温和减轻楼宇整体重量，就减少楼宇承重墙厚度c在承重墙外侧粘贴保暖苯板块，然后在苯板外面挂网粘贴外墙砖。由于外墙砖不是直接贴在承重墙体上c中间还夹了一层苯板苯板材质承受不起外墙砖的重量c就造成外墙砖陆续脱落。）开发商就不准备更换了，以建筑通病c无法解决为由推脱责任，只是小范围的维修已经脱落的墙砖——在脱落位置刷上同一颜色的外墙涂料了事。

    对于如此解决方式业主们是不同意的，开发商派个工程师和业主们打太极不解决问题，业主就将问题转嫁到物业公司身上。物业公司以超出权限范围无法解决为由拒绝此事，更加引起业主的不满，矛盾再次升级。

    4c墙体结合部位开裂c有缝隙问题：由于是框架结构的新房子，后填充的非承重墙体与框架结构之间的结合并不十分紧密，随着自然沉降，填充墙体会有下沉迹象c表现出来就是墙体出现很直的横纹或竖纹；这都是正常的现象不影响建筑结构安全。但是江上花园小区的业主并不认可，他们觉得刚刚装修好的房子就出现墙面裂缝的现象，认定是建筑质量问题，就向开发商提出索赔；极个别业主认为是敲开发商竹杠的好机会，就在解决问题期间突击装修贴墙砖和墙纸，以墙砖和墙纸开裂断裂为由，向开发商索赔巨额赔偿金，开发商对此不与理睬。个别业主也曾找到市建筑行业建筑质量监督站寻求帮助，当质监站的工作人员实地检查后告知这些业主c这些缝隙属于自然沉降造成的不影响建筑结构安全问题，属于建筑规范允许的范畴内的，不属于建筑质量问题。但业主并不认可，却也不向法院提出理赔诉讼。

    这些业主见索赔不成，便曾经串联起来聚集多人在江上花园售楼处外打横幅c阻拦看房者进入售楼处看房，给销售工作制造了很大的麻烦。销售公司先是报警处理，警方来阻止示威者未果，反而被这些示威者认为是开发商和警察勾结在一起，就辱骂警察，警察就撤退了；警察前脚刚走，开发商雇佣的一些社会大哥就带领小弟们殴打这些闹事业主，被殴打的业主们这下想起警察叔叔来了，纷纷打电话报警，可是警察迟迟不来，当打人者都离开好久了警察才来到现场，被殴打的业主就将火气撒在警察身上（刚才如果有这般勇气反抗行凶者，也不至于被打的得像孙子似的。）谩骂警察和开发商是一伙的！有个别的业主气不过就推搡警察进而殴打警察，他们以为警察不会还手任他们打骂，谁知道警察已经受够这些人了，对警察动手的几个人瞬间便被警察制服c带回派出所接受人民专政教育了。

    5c贵族业主问题：江上花园小区住着开发商的一些亲属c同学以及开发公司自己的部分员工。这些业主依仗着和开发商的关系不将物业公司放在眼里，不遵守物业管理规定c干扰物业公司正常工作秩序；还到开发商哪里告黑状c开发商也不核实就直接将物业公司几名负责人给开除了（其中就有魏经理），这家让物业公司不敢再管这部分业主的行为！造成了这部分业主成了贵族业主，平时和其他业主交流的时候也不懂得隐瞒将此事宣扬的所有业主都知道了！广大业主对于这些特权业主很是反感，对于物业公司区别对待业主更加不满意，也就不交物业费了。

    6c物业服务品质下降问题：头两年开发公司还是给物业公司补助的问题不大（江上花园小区物业费标准是16元，实际成本是28元）；从去年开始开发商不再给物业公司补助了，而多数业主不交物业费，也就造成了物业公司收取的物业费金额不足以维持物业公司现有的高品质服务的正常运转；物业公司也是多方想办法收集物业费来维持正常运转c包括适当提高物业费价格，但终因双方之间矛盾太多而失败了，业主们对于物业公司要提高收费反响强烈，一致拒绝物业服务费上调；费用不足，物业公司对此采取的策略是减少工作人员，减少开支；基层员工少了，对于日常工作服务标准也就降低了，这让享受惯了优质物业服务的业主很不满意，更加不愿意交物费了。

    7c广告收入问题：江上花园有10栋高层30个单元，每个单元里有2部电梯，每部电梯里都有3幅广告镜框c合计180副广告镜框上面刊登广告；每个单元里都在一层c负一层和负二层各安装一个液晶显示屏幕合计90块液晶显示屏幕播放广告；单元内消防楼梯间每一层楼层显示牌儿上面是楼层数字，下面则是广告单位名称；另外小区车库进出口的刀杆上面也有广告刊登；林林总总共计十几项c几千个广告位置，每年的广告收益是不小的收入，而物业公司从不向业主公示这些广告收入都用在哪里了。

    于是多方面原因加在一起就形成了现在的局面。近半数业主要求召开业主大会更换物业公司（其中大部分业主意图更换物业公司后赖掉未交的物业费）；而物业公司很是委屈c不愿意就此退出江上花园小区。双方你来我往手段齐出，社区c街道c物业办和派出所对此十分头疼！

    这是第二次要召开业主大会推选业委会成员了，上一次没有成功。业主将责任推卸给街道c社区包庇物业公司。据说上次全体业主投票表决的时候，突然出现了一大批身份不明的人士携带购房合同和缴费三联单来投票，购房合同和缴费三联单都是真实的，但是业主们都没有见过这些人。抛去绝大多数不关心召开业主大会的业主，比较倾向于物业公司的业主；剩下的想要更换物业公司的业主的人数不占绝对优势了，再加上这批突然冒出的“业主”，要更换物业公司的业主人数更加少了；如果按照计划唱票肯定是这部分业主失败，业主委员会成员中肯定就不会让这部分业主占据多数，进而倾向c服从开发公司c物业公司的委员将主导业主委员会。

    于是这些最为积极召开业主大会的业主们，一反常态拼命阻止街道工作人员唱票，不惜辱骂街道主任也不让唱票；这就激怒了街道主任，积极召开业主大会的是你们，不让唱票的还是你们，真拿街道主任不当干部啊！街道主任下令封存投票箱c并将投票箱带回街道办事处，第一次业主大会就这么流产了。

    当今年业主们又想召开业主大会的时候，街道和社区的态度就不像去年那次那么积极推进了。这些业主选择性的遗忘了去年辱骂街道办事处成员的事情，进而托关系公关街道办事处主任。于是街道主任便指定一位副主任负责此事，这位副主任去年就参与了江上花园小区业主大会的筹建工作，知道业主是什么德行，就不紧不慢的严格按照相关流程进行工作，绝不快速推进也不推脱阻拦切按部就班进行着。

    这些积极业主们就觉得今年肯定能过成功召开业主大会进而掌握业委会，从而驱逐现有的物业公司，重新选聘新的物业公司进行服务；于是就提前派业主大会筹备组成员四下联络较有名气的物业公司来进行新物业公司选聘的招投标工作。

    北方物业公司本次会议形成一个决议——参与到江上花园小区业主大会（业委会）选聘物业公司的工作中来；一方面可以就近学习业委会是如何将开发商的物业公司踢出局的，从而吸取经验教训；另一方面可以学习江上花园小区物业公司是如何应对的，经验教训是否能够为我所用等等。

    因为魏经理曾经在江上花园小区做过物业项目经理，于是云总就委派魏经理与江上花园业主大会筹备组联络，魏经理就带着许文强和董强来到了江上花园小区物业办公室。张王二位联络业主曾经告诉过魏经理和许文强：业主大会筹备组办公室就在物业公司里面。魏经理的到来引起了江上花园小区物业公司的注意，一些基层员工还认识魏经理就纷纷过来和他打招呼，当他们得知魏经理是业主大会筹备组请来的，态度就变了不再热情了，魏经理也并不在意。

    筹备组成员对于魏经理能够代表北方物业公司到来参与之后的招投标工作很是高兴，纷纷和魏经理打招呼；魏经理礼貌性地寒暄了几句就告辞了。魏经理带着许文强c董强来到江上花园小区经理办公室见到了焦头烂额的李经理；李经理对于魏经理的到来很是不解，当得知魏经理只是过来参观学习的c并不会真正的介入到业委会举办的招投标的活动中时才松了一口气。李经理做东请魏经理一行人在附近的饭店吃了一顿午饭，就餐期间魏经理一再保证只是来参观，并不想接手江上花园的物业工作，双方才愉快地用餐。

    这次业主大会筹备组成员接受了上次的经验教训，事先向街道办事处主任提出：上次突然冒出来的伪业主是物业公司找的托儿，一定要杜绝物业公司再次让人假冒业主投票。于是街道办事处就向物业公司索要了全体业主的名单和联系方式，这是正常的环节，物业公司也没有多想就提供给了街道办事处。

    随后街道办事处就给这次参与选举和投票的业主资格做了说明界定，规定参与选举者要同时提供《房产证》或（购房合同c购房发票）c物业费缴费票据（这是物业公司提出的要求，目的是杜绝恶意欠费者参与选举。）c近半年的水电费票据和身份证。同时符合以上四项条件者可以参加业主大会业委会的选举；其他人可以有选取权。

    这个界定一出台就引起业主和物业公司的不满。业主不满是因为积极推进业主大会召开c参与选举业委会成员的多数业主都是欠费的，这就堵住这些欠费业主的参选之路了；而物业公司不满意则是因为这样就不能轻易的造假了——房产证肯定是没有的（假业主）c但是可以开出正规的购房合同（事后收回销毁）只不过将购房日期提前到前两年就行了；购房发票也没有但是可以开出交款三联单据（事后收回销毁）；可是前半年的水电费缴费票据去哪里找啊？根本就是空置房哪来的水电费缴费票据！

    但是街道办事处这次态度非常坚决，理由是杜绝一切造假和恶意欠费人的参选。对于这个界定物业公司和参选业主都是拥护一半否定一半。参与选举的业主名单总于出炉了，基本上是拥护物业公司的业主和要炒掉物业公司的业主各占一半名额；于是双方的拉票行为就开始了，候选人和拥护者们积极串联，挨家挨户敲门让投己方的一票；物业公司则以这些拉票业主干扰他人生活为由阻止这些业主串联，双方时常发生冲突纷纷报警，这让派出所头疼不已；物业公司经理私下给派出所送去个大红包，让派出所出警稍微晚一点儿就行。双方心领神会了！

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